财产纠纷中维权应注意哪些要点？最高法院发布

原标题：最高法发布典型案例回应财产领域公众关切。财产纠纷中监护权应注意哪些要点（法律焦点）。近年来，业主与物业服务商之间的矛盾时有发生，并呈现出易复发、解决难等特点。最高人民法院近日公布了5起物业服务合同纠纷典型案例，解决了物业领域社会关注的物业费收取程序、物业服务合同签订后的“交接难”等问题。旨在充分发挥普通狗的示范作用和引导作用，统一裁判规则，预防和化解财产纠纷。最高人民法院积极回应群众关切，指导各级人民法院妥善应对针对物业领域新情况、新问题，大力解决包括物业服务合同纠纷在内的民事纠纷，着力解决人民群众急、难、急的问题。物业服务提供者不得通过限制物业管理系统的使用来阻止物业费的缴纳。 【案件事实】小区业主张某发现，小区物业公司因未缴纳物业费而禁止其使用单位电梯及控制系统。与物业公司交涉无果后，张某诉至法院，要求恢复电梯及控制系统的使用。法院认为，即使张某拖欠物业费，物业公司也不得以不为业主激活门禁卡、导致其无法正常进入单位大门、使用电梯门禁系统的方式索要物业费。对于张某违约行为缴纳物业费后，物业公司可以单独维护自己的合法权益。法院依法澄清情况后，某物业公司继续使用张某的控制系统。 【解说】民法规定，物业服务提供者不得停止供电、供水、供热、燃气等，鼓励缴纳物业费。物业服务商通过不为业主激活门禁卡、限制使用电梯等方式收取物业费，缺乏法律依据，超出合理必要限度。最高人民法院提醒物业服务提供者按照合理合法的程序缴纳物业费。业主经提示后在合理期限内仍未缴纳物业费的，物业服务提供者可以通过调解、提起诉讼、申请仲裁等方式维护合法权益，但不能不得鼓励以影响业主正常生活的方式付款。合同期满后，物业公司拒绝离开，不得要求业主支付物业费。 【已婚事实】某小区业主委员会通知某物业公司，原物业服务合同到​​期后将退回物业服务商，并邀请其积极参与竞标。某物业公司回函称，原物业服务合同到​​期即终止。随后，社区聘请了新的物业服务人员，并与其签订了《物业管理服务合同》。业主委员会向物业公司提出及时办理交接手续，但未能在合理期限内离开，导致新的物业服务人员长期无法提供服务。某物业公司提起诉讼因原物业服务合同到​​期后未向业主某某收取物业费，遂向法院提起诉讼。法院认为，原物业服务合同终止后，物业公司未按照业主委员会的要求履行向新物业服务单位的移交义务，且在明确告知法律后果后仍不履行。业主离开物业服务区域后，签订物业服务合同后无需直接缴纳物业费。最终判决：驳回物业公司诉讼。 【解说】《民法典》规定，物业服务合同终止时，原物业服务提供者必须在约定期限或者合理期限内离开物业服务区域，将物业服务建筑物、相关设施以及物业服务所需的有关资料交还业主委员会，业主委员会有权决定是否向业主委员会交还物业服务所需的资料。本人或其指定人员，配合新人对物业进行手工服务，且该物业的使用和管理状况属实。原物业服务提供者违反前款规定的，物业服务合同终止后，不得向业主追缴物业费；物业服务单位给业主造成损失的，应当赔偿损失。由于新老物业服务商之间存在利益冲突，部分原物业服务商无视社区业主的共同意愿，继续占用物业面积，并拒绝返还相关信息。这是“以服务之名强行工作”，让新晋物业服务商很难做好本职工作。本案判决驳回某物业公司诉讼请求，与桂督促物业服务商按时退出，并依法履行移交义务。这是规范物业服务行为、构建和谐宜居社区环境的积极认可。对于业主大会选择新物业服务人员的决定，原物业服务人员无权提起诉讼。 【案例事实】物业公司是特定社区建设单位选定的初始物业服务人员。随后，社区召开业主大会，决定撤销一家物业公司，并选择新人负责物业服务。社区业主委员会与新业主签订单独的物业服务合同。物业公司认为，社区业主大会选择新物业服务商的决定不符合M-GA法关于独占面积和自有房屋数量比例的规定。业主对业主共同决定的事项进行表决，诉讼请求确认该决定无效。法院认为，物业公司不是小区的业主，不依赖业主大会的决定。它与被诉业主大会的决定没有直接利害关系，因此无权退回业主大会的决定或确认该决定无效。最终判决：驳回物业公司诉讼。 【论据】根据民法规定，物业服务公司的选任和解聘必须由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定对业主具有法律约束力。业主大会的决策是业主行使共同社区基本物管理权、行使业主自治权的重要方式。业主大会的决定对业主具有法律约束力，不影响业主的利益。直接约束除所有者以外的实体。因此，物业服务人请求人民法院裁定业主大会决定的有效性没有必要和效力。原物业服务提供者认为物业服务合同的解除给其造成损失的，可以再次提出索赔。最高人民法院表示，本案明确了物业服务提供者不得对业主大会择聘新物业服务提供者的决定提起诉讼。它具有指导作用，符合维护业主大会决议的有效性、保障业主依法行使共同管理权。